满心欢喜买下一套一层住宅，入住后却夜夜被地底传来的“嗡嗡”声困扰。是房屋质量问题，还是卖方有意隐瞒？购房者能否撤销合同、拿回房款？且看法院如何认定。
案情回顾
2024年1月，梁先生、杨女士通过中介公司，与程某、刘某签订房屋买卖居间合同，以166万元购买了位于某小区的1层的房屋一套。随后双方办理了过户登记，房屋于同年3月底交付。
庭审中，梁先生夫妇表示其看房时是白天，环境较为嘈杂，其询问过房子周围是否安静等，并未被告知有泵房会产生噪音；程某、刘某称梁先生夫妇没有问过除公园之外的噪声问题，其知道泵房有噪音，几年前找物业维修过，但其认为噪音在可接受的范围内，故其未向梁先生夫妇说明泵房噪音的事，其认为没有必要。
房屋交付后，梁先生夫妇发现，卧室正下方的地下二层竟然有一间为全小区供水的泵房，水泵二十四小时循环运行，持续发出“嗡嗡”的低频振动噪声。二人感到生活受到严重影响，遂向卖方提出质疑。
经调查，程某、刘某在该房屋居住长达十年，期间曾因泵房噪声问题找物业进行过维修，理应知晓该噪声对居住休息造成的影响。然而，在梁先生夫妇明确询问房屋是否安静时，程某、刘某并未如实告知泵房的存在，也未向中介披露该信息。
梁先生夫妇认为，卖方隐瞒了房屋存在噪声超标的重大缺陷，构成欺诈，导致自己在违背真实意愿的情况下签订合同，遂诉至法院，要求撤销房屋买卖合同，退还购房款166万元并办理产权回转登记。
庭审中，程某、刘某辩称，噪声并非由自己产生，自己没有主动告知的义务，不构成欺诈。
审理裁判
法院经审理认为，本案争议焦点在于房屋买卖合同是否因欺诈而可撤销。
审理中，法院依申请委托鉴定机构对涉案房屋噪声进行检测。鉴定意见显示，主卧、次卧夜间室内噪声超出国家《住宅项目规范》规定的限值标准。法院现场勘验亦确认，卧室可清晰听见“嗡嗡”声，物业人员证实地下二层水泵全天运行，无法调整。
法院指出，程某、刘某作为房屋长期居住者，曾因泵房噪声报修，理应对该噪声对居住安宁造成的重大影响知情。但在买受人明确询问房屋是否安静时，二人未将泵房情况如实告知，也未向中介说明，这一行为实质上剥夺了买受人的知情权和选择权，使梁先生夫妇在不知情的情况下作出购房决定，已构成欺诈。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条之规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院予以撤销。法院遂判决，撤销双方签订的房屋买卖居间合同及房屋买卖合同；程某、刘某返还梁先生夫妇购房款166万元，并配合办理房屋产权回转登记手续。
一审宣判后，程某、刘某不服提起上诉。二审法院最终判决驳回上诉，维持原判。目前判决已生效。
法官释法
房屋不仅是一处空间，更是生活安宁的载体。本案中，泵房持续产生的低频噪声已超出国家标准，严重干扰居住者正常休息和生活。虽然噪声来源于公共设施，但出卖人曾长期居住且就噪声问题进行过报修，对噪声状况知晓明确。购房时，在买受人特别询问“是否安静”时，出卖人未作如实说明，该行为违背了诚实信用原则，构成欺诈。根据《民法典》第一百四十八条，受欺诈方有权请求撤销合同。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
本案中，梁先生夫妇因欺诈作出了购房决定，该意思表示不真实，合同应予撤销，卖方应返还全部购房款并配合办理产权回转。对于买受人而言，对于隐蔽瑕疵，普通买受人难以通过常规看房发现，而出卖人长期居住对此有充分认知，法律不要求买受人对隐蔽瑕疵承担过重的检查义务，出卖人的如实告知义务不因买受人未主动检查而免除。
法官提示
二手房交易过程中，出卖人应主动告知房屋是否存在持续噪声、异味、渗漏等影响正常居住的隐蔽瑕疵，尤其是已向物业报修过的问题，当买家明确询问时，切勿避重就轻或选择性沉默，否则一旦被认定为欺诈，不仅可能退还购房款，还可能需要承担诉讼费等额外费用。购房人看房时除关注户型、采光外，可多时段感受环境，签约前不妨直接询问有无泵房、电梯机房等设备，并将问答内容写入合同或保留书面记录。入住后发现异常，及时取证并必要时申请专业鉴定。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
满心欢喜买下一套一层住宅，入住后却夜夜被地底传来的“嗡嗡”声困扰。是房屋质量问题，还是卖方有意隐瞒？购房者能否撤销合同、拿回房款？且看法院如何认定。
案情回顾
2024年1月，梁先生、杨女士通过中介公司，与程某、刘某签订房屋买卖居间合同，以166万元购买了位于某小区的1层的房屋一套。随后双方办理了过户登记，房屋于同年3月底交付。
庭审中，梁先生夫妇表示其看房时是白天，环境较为嘈杂，其询问过房子周围是否安静等，并未被告知有泵房会产生噪音；程某、刘某称梁先生夫妇没有问过除公园之外的噪声问题，其知道泵房有噪音，几年前找物业维修过，但其认为噪音在可接受的范围内，故其未向梁先生夫妇说明泵房噪音的事，其认为没有必要。
房屋交付后，梁先生夫妇发现，卧室正下方的地下二层竟然有一间为全小区供水的泵房，水泵二十四小时循环运行，持续发出“嗡嗡”的低频振动噪声。二人感到生活受到严重影响，遂向卖方提出质疑。
经调查，程某、刘某在该房屋居住长达十年，期间曾因泵房噪声问题找物业进行过维修，理应知晓该噪声对居住休息造成的影响。然而，在梁先生夫妇明确询问房屋是否安静时，程某、刘某并未如实告知泵房的存在，也未向中介披露该信息。
梁先生夫妇认为，卖方隐瞒了房屋存在噪声超标的重大缺陷，构成欺诈，导致自己在违背真实意愿的情况下签订合同，遂诉至法院，要求撤销房屋买卖合同，退还购房款166万元并办理产权回转登记。
庭审中，程某、刘某辩称，噪声并非由自己产生，自己没有主动告知的义务，不构成欺诈。
审理裁判
法院经审理认为，本案争议焦点在于房屋买卖合同是否因欺诈而可撤销。
审理中，法院依申请委托鉴定机构对涉案房屋噪声进行检测。鉴定意见显示，主卧、次卧夜间室内噪声超出国家《住宅项目规范》规定的限值标准。法院现场勘验亦确认，卧室可清晰听见“嗡嗡”声，物业人员证实地下二层水泵全天运行，无法调整。
法院指出，程某、刘某作为房屋长期居住者，曾因泵房噪声报修，理应对该噪声对居住安宁造成的重大影响知情。但在买受人明确询问房屋是否安静时，二人未将泵房情况如实告知，也未向中介说明，这一行为实质上剥夺了买受人的知情权和选择权，使梁先生夫妇在不知情的情况下作出购房决定，已构成欺诈。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条之规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院予以撤销。法院遂判决，撤销双方签订的房屋买卖居间合同及房屋买卖合同；程某、刘某返还梁先生夫妇购房款166万元，并配合办理房屋产权回转登记手续。
一审宣判后，程某、刘某不服提起上诉。二审法院最终判决驳回上诉，维持原判。目前判决已生效。
法官释法
房屋不仅是一处空间，更是生活安宁的载体。本案中，泵房持续产生的低频噪声已超出国家标准，严重干扰居住者正常休息和生活。虽然噪声来源于公共设施，但出卖人曾长期居住且就噪声问题进行过报修，对噪声状况知晓明确。购房时，在买受人特别询问“是否安静”时，出卖人未作如实说明，该行为违背了诚实信用原则，构成欺诈。根据《民法典》第一百四十八条，受欺诈方有权请求撤销合同。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
本案中，梁先生夫妇因欺诈作出了购房决定，该意思表示不真实，合同应予撤销，卖方应返还全部购房款并配合办理产权回转。对于买受人而言，对于隐蔽瑕疵，普通买受人难以通过常规看房发现，而出卖人长期居住对此有充分认知，法律不要求买受人对隐蔽瑕疵承担过重的检查义务，出卖人的如实告知义务不因买受人未主动检查而免除。
法官提示
二手房交易过程中，出卖人应主动告知房屋是否存在持续噪声、异味、渗漏等影响正常居住的隐蔽瑕疵，尤其是已向物业报修过的问题，当买家明确询问时，切勿避重就轻或选择性沉默，否则一旦被认定为欺诈，不仅可能退还购房款，还可能需要承担诉讼费等额外费用。购房人看房时除关注户型、采光外，可多时段感受环境，签约前不妨直接询问有无泵房、电梯机房等设备，并将问答内容写入合同或保留书面记录。入住后发现异常，及时取证并必要时申请专业鉴定。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
