原本盼着搬进新家开始新生活，王先生满心欢喜去收房，不料却因各种原因迟迟拿不到房屋钥匙无法入住。是业主怠于收房，还是开发商违约设阻？延迟收房产生的损失由谁来承担？让我们一起来看看吧。
案情简介
王某2018年与某开发商签订《房屋购买协议》，某物业公司受某开发商委托办理交房、移交钥匙事宜。王某于2023年12月26日前往现场办理房屋交房手续。
根据现场办理要求，居民须依照《入住工作流转单》提示，依次办理签约结算、水电气、物业等才能交付房屋。王某认为签署物业服务合同非交付房屋等必要前提，遂拒绝签订。某物业公司以此为由拒绝交付房屋钥匙，王某当日未能顺利收房。
后流程发生变动，业主可不按照流转单顺序办理收房手续，但某开发商、某物业公司均未通知王某变动情况。王某得知情况后，于2024年9月23日取得两套房屋钥匙。
因迟迟无法收房使用，王某将某开发商、某物业公司诉至法院，要求二被告赔偿延迟收房给其造成的损失50000元，包括房屋无法使用的损失48000元和已垫付暖气费2000元。
庭审中，某开发商辩称，其按期通知王某并合规交房并无不当，王某未按期办理交房手续且怠于收房，相关责任不应当由某开发商承担。某物业公司则辩称，其交付钥匙流程严格遵循相关规定和工作安排执行，且签订物业服务协议、缴纳物业费并非办理交房移交钥匙手续的前置性条件，王某延期收房系其怠于行使权利导致的。
审理裁判
法院经审理认为，某开发商与王某签订的相关协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行，某开发商负有交付房屋的法定义务。某开发商在调整收房流程后未将该变动通知王某，导致其未能及时收房，某开发商的行为已构成违约，应承担相应责任。同时，王某在2023年12月26日收房未果后，直至2024年8月底前未向某开发商或某物业公司主张过收房权利，存在未及时采取适当措施防止损失扩大的情形，对于扩大的损失需要自行承担。法院综合考虑违约情况、损失实际发生情况及当事人过错程度，判决某开发商支付王某损失28205.5元。某开发商不服一审判决结果提起上诉，最终二审法院判决驳回上诉，维持原判，判决现已生效。
法官说法
委托履行合同，委托人要为受托方的履职问题承担责任。《中华人民共和国民法典》第九百二十条、第九百二十五条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，开发商仅委托某物业公司办理交房、移交钥匙这两项特定事务，并未授权其处理与房屋买卖相关事宜，因此案涉委托属于特别委托，而非概括委托。某物业公司的交房行为系受托履行某开发商的合同义务，其履职过程中出了问题，产生的法律后果自然应由委托人某开发商承担。
守约方负有减损义务，放任损失扩大也需承担相应责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条的规定，当事人一方违约后，守约方应当采取适当措施防止损失的扩大，如及时与违约方沟通主张权利、寻求替代履行方案、避免对受损标的物的放任不管等。若守约方怠于行使权利，导致损失进一步扩大，对于该部分扩大的损失无权要求违约方赔偿。本案中，王某在首次收房未果后，长达八个月未主动向开发商或物业公司主张权利，这期间，王某完全可以采取合理方式督促开发商履行交房义务，但其消极等待，导致损失进一步扩大，因此需自行承担部分损失。
法官提示
签订物业合同不能作为交房的强制前提。交房与签署物业合同分属两个独立法律关系，二者不能混淆。交付符合约定的房屋，是开发商基于房屋买卖协议负有的核心主义务；而签署物业服务合同、支付物业费，是业主在物业服务法律关系中的权利与义务。因此物业公司不能以业主未与其签订物业服务合同为由拒绝交房。
在房屋买卖过程中，开发商若遇合同履行过程中涉及流程变更的，应第一时间将相关信息有效送达合同相对方，留存好通知凭证，避免因信息传递不畅构成违约。作为受托人的物业公司应严格按照委托人授权范围及法律规定履职，不得自行增设交房条件，拒绝交付房屋钥匙；在履职中发现收房争议需第一时间向委托人反馈，及时沟通解决方案，避免因不当履职引发矛盾。作为业主，遇到交房受阻时，应在合理期限内主动主张权利，及时向开发商、物业公司反映，必要时可通过法律途径解决。切勿因一时气愤而消极等待，导致损失扩大。
房屋买卖涉及多方权利义务，无论是开发商、物业还是业主，都应秉持诚实信用原则，履行合同义务，厘清权责边界。遇到争议时，通过友好协商、合法途径解决，才能最大限度维护自身合法权益，保障交易顺利进行。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十四条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百九十一条
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
原本盼着搬进新家开始新生活，王先生满心欢喜去收房，不料却因各种原因迟迟拿不到房屋钥匙无法入住。是业主怠于收房，还是开发商违约设阻？延迟收房产生的损失由谁来承担？让我们一起来看看吧。
案情简介
王某2018年与某开发商签订《房屋购买协议》，某物业公司受某开发商委托办理交房、移交钥匙事宜。王某于2023年12月26日前往现场办理房屋交房手续。
根据现场办理要求，居民须依照《入住工作流转单》提示，依次办理签约结算、水电气、物业等才能交付房屋。王某认为签署物业服务合同非交付房屋等必要前提，遂拒绝签订。某物业公司以此为由拒绝交付房屋钥匙，王某当日未能顺利收房。
后流程发生变动，业主可不按照流转单顺序办理收房手续，但某开发商、某物业公司均未通知王某变动情况。王某得知情况后，于2024年9月23日取得两套房屋钥匙。
因迟迟无法收房使用，王某将某开发商、某物业公司诉至法院，要求二被告赔偿延迟收房给其造成的损失50000元，包括房屋无法使用的损失48000元和已垫付暖气费2000元。
庭审中，某开发商辩称，其按期通知王某并合规交房并无不当，王某未按期办理交房手续且怠于收房，相关责任不应当由某开发商承担。某物业公司则辩称，其交付钥匙流程严格遵循相关规定和工作安排执行，且签订物业服务协议、缴纳物业费并非办理交房移交钥匙手续的前置性条件，王某延期收房系其怠于行使权利导致的。
审理裁判
法院经审理认为，某开发商与王某签订的相关协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行，某开发商负有交付房屋的法定义务。某开发商在调整收房流程后未将该变动通知王某，导致其未能及时收房，某开发商的行为已构成违约，应承担相应责任。同时，王某在2023年12月26日收房未果后，直至2024年8月底前未向某开发商或某物业公司主张过收房权利，存在未及时采取适当措施防止损失扩大的情形，对于扩大的损失需要自行承担。法院综合考虑违约情况、损失实际发生情况及当事人过错程度，判决某开发商支付王某损失28205.5元。某开发商不服一审判决结果提起上诉，最终二审法院判决驳回上诉，维持原判，判决现已生效。
法官说法
委托履行合同，委托人要为受托方的履职问题承担责任。《中华人民共和国民法典》第九百二十条、第九百二十五条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，开发商仅委托某物业公司办理交房、移交钥匙这两项特定事务，并未授权其处理与房屋买卖相关事宜，因此案涉委托属于特别委托，而非概括委托。某物业公司的交房行为系受托履行某开发商的合同义务，其履职过程中出了问题，产生的法律后果自然应由委托人某开发商承担。
守约方负有减损义务，放任损失扩大也需承担相应责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条的规定，当事人一方违约后，守约方应当采取适当措施防止损失的扩大，如及时与违约方沟通主张权利、寻求替代履行方案、避免对受损标的物的放任不管等。若守约方怠于行使权利，导致损失进一步扩大，对于该部分扩大的损失无权要求违约方赔偿。本案中，王某在首次收房未果后，长达八个月未主动向开发商或物业公司主张权利，这期间，王某完全可以采取合理方式督促开发商履行交房义务，但其消极等待，导致损失进一步扩大，因此需自行承担部分损失。
法官提示
签订物业合同不能作为交房的强制前提。交房与签署物业合同分属两个独立法律关系，二者不能混淆。交付符合约定的房屋，是开发商基于房屋买卖协议负有的核心主义务；而签署物业服务合同、支付物业费，是业主在物业服务法律关系中的权利与义务。因此物业公司不能以业主未与其签订物业服务合同为由拒绝交房。
在房屋买卖过程中，开发商若遇合同履行过程中涉及流程变更的，应第一时间将相关信息有效送达合同相对方，留存好通知凭证，避免因信息传递不畅构成违约。作为受托人的物业公司应严格按照委托人授权范围及法律规定履职，不得自行增设交房条件，拒绝交付房屋钥匙；在履职中发现收房争议需第一时间向委托人反馈，及时沟通解决方案，避免因不当履职引发矛盾。作为业主，遇到交房受阻时，应在合理期限内主动主张权利，及时向开发商、物业公司反映，必要时可通过法律途径解决。切勿因一时气愤而消极等待，导致损失扩大。
房屋买卖涉及多方权利义务，无论是开发商、物业还是业主，都应秉持诚实信用原则，履行合同义务，厘清权责边界。遇到争议时，通过友好协商、合法途径解决，才能最大限度维护自身合法权益，保障交易顺利进行。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十四条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百九十一条
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
