司法实务中，当事人由于各种原因将自己购买的房屋登记至他人名下，由他人代持房产，他人在代持房产过程中利用名义上的控制管理之便擅自向其他相对人处分房屋，由此引发纠纷的情况时有发生。今天我们结合一起典型案例，探讨房产代持人（出名人）擅自将隐名权利人（借名人）的房屋低价出售给其他相对人会产生的法律后果。
案情简介
2010年，甲乙夫妻二人为十岁的女儿小甲购置一处房屋，买受人小甲、委托代理人甲与开发商签订购房合同，购房款及相关的税、费均由甲乙缴纳，房屋交付后实际一直由甲乙的亲属居住使用。
由于小甲尚未成年和家庭其他原因，甲乙便请其二人相交多年的好友丙代小甲持有房产，并由丙的姐夫丁作为担保人。2016年，甲乙丙丁就代持事宜签订协议后将房屋产权登记至了丙名下，完税证明及产权证原件均由甲保管。
但是，三年后，丙自行申请补办了产权证并先后两次擅自将房屋抵押给银行用于贷款。贷款清偿后，丙丁联合将价值700余万元的房屋以300万元的价格出售给丁的远房亲戚戊，丙丁戊签订合同后戊向丙支付300万元，丙将房屋产权转移登记至戊名下，戊取得产权证。
甲乙小甲一家在小甲成年后才发现上述情况。2022年，小甲将丙丁戊诉至法院，请求判令丙丁戊之间的合同无效，戊将案涉房屋恢复登记至丙名下，丙协助小甲办理该房屋所有权转移登记手续，将该房屋登记至小甲名下。
审理裁判
法院经审理认为，结合合同签订、出资、房屋实际居住使用情况以及完税证明、产权证原件保管情况，足以认定案涉房屋的实际权利人应为小甲，丙系代小甲持有案涉房屋。
根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
戊以明显不合理的低价受让房屋，结合丙丁戊之间的亲属关系、三人之间合同签订的时间、交易价格及具体履行情况等因素，法院足以认定三人就案涉房屋签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通，损害了小甲的利益，应依法认定为无效。丙丁无权转让案涉房屋，小甲作为实际权利人有权追回，故法院判决戊将案涉房屋恢复登记至丙名下，再由丙配合将案涉房屋过户登记至小甲名下。
一审判决作出后，丙丁戊不服判决结果提起了上诉。二审法院审理后，依法判决驳回上诉，维持原判。
法官释法
1.对于恶意串通的认定需达到排除合理怀疑的证明标准。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2022年修正）》第一百零九条规定：当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。恶意串通的认定具有较强的主观性，所以法律赋予其较高的证明标准。司法实践中，对于恶意串通的认定，以社会一般观念、普通理性人视角去审查当事人实施的行为，在主张一方的举证能够排除合理怀疑时才能认定恶意串通事实的存在。
2.恶意串通损害他人合法权益的行为自始没有法律约束力。
《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项均规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条将“国家、集体或者第三人”这一用语改为“他人”。《中华人民共和国民法典》第一百五十四条沿袭了民法总则的规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。无效意味着民事法律行为自始没有法律约束力。
3.因无效民事法律行为所获财产需返还或折价补偿，所造成的损失需依过错程度进行赔偿。
《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条沿袭了民法总则的规定。
代他人持有房产，擅自低价处分的行为客观上存在损害他人的可能性，一旦根据在案证据和审理查明的事实能够排除合理怀疑，足以认定存在恶意串通事实，擅自处分者不仅要配合归还房屋、回转登记，还要根据过错程度对造成的损失进行赔偿。代持房产有风险，买房卖房需谨慎！
司法实务中，当事人由于各种原因将自己购买的房屋登记至他人名下，由他人代持房产，他人在代持房产过程中利用名义上的控制管理之便擅自向其他相对人处分房屋，由此引发纠纷的情况时有发生。今天我们结合一起典型案例，探讨房产代持人（出名人）擅自将隐名权利人（借名人）的房屋低价出售给其他相对人会产生的法律后果。
案情简介
2010年，甲乙夫妻二人为十岁的女儿小甲购置一处房屋，买受人小甲、委托代理人甲与开发商签订购房合同，购房款及相关的税、费均由甲乙缴纳，房屋交付后实际一直由甲乙的亲属居住使用。
由于小甲尚未成年和家庭其他原因，甲乙便请其二人相交多年的好友丙代小甲持有房产，并由丙的姐夫丁作为担保人。2016年，甲乙丙丁就代持事宜签订协议后将房屋产权登记至了丙名下，完税证明及产权证原件均由甲保管。
但是，三年后，丙自行申请补办了产权证并先后两次擅自将房屋抵押给银行用于贷款。贷款清偿后，丙丁联合将价值700余万元的房屋以300万元的价格出售给丁的远房亲戚戊，丙丁戊签订合同后戊向丙支付300万元，丙将房屋产权转移登记至戊名下，戊取得产权证。
甲乙小甲一家在小甲成年后才发现上述情况。2022年，小甲将丙丁戊诉至法院，请求判令丙丁戊之间的合同无效，戊将案涉房屋恢复登记至丙名下，丙协助小甲办理该房屋所有权转移登记手续，将该房屋登记至小甲名下。
审理裁判
法院经审理认为，结合合同签订、出资、房屋实际居住使用情况以及完税证明、产权证原件保管情况，足以认定案涉房屋的实际权利人应为小甲，丙系代小甲持有案涉房屋。
根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
戊以明显不合理的低价受让房屋，结合丙丁戊之间的亲属关系、三人之间合同签订的时间、交易价格及具体履行情况等因素，法院足以认定三人就案涉房屋签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通，损害了小甲的利益，应依法认定为无效。丙丁无权转让案涉房屋，小甲作为实际权利人有权追回，故法院判决戊将案涉房屋恢复登记至丙名下，再由丙配合将案涉房屋过户登记至小甲名下。
一审判决作出后，丙丁戊不服判决结果提起了上诉。二审法院审理后，依法判决驳回上诉，维持原判。
法官释法
1.对于恶意串通的认定需达到排除合理怀疑的证明标准。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2022年修正）》第一百零九条规定：当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。恶意串通的认定具有较强的主观性，所以法律赋予其较高的证明标准。司法实践中，对于恶意串通的认定，以社会一般观念、普通理性人视角去审查当事人实施的行为，在主张一方的举证能够排除合理怀疑时才能认定恶意串通事实的存在。
2.恶意串通损害他人合法权益的行为自始没有法律约束力。
《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项均规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条将“国家、集体或者第三人”这一用语改为“他人”。《中华人民共和国民法典》第一百五十四条沿袭了民法总则的规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。无效意味着民事法律行为自始没有法律约束力。
3.因无效民事法律行为所获财产需返还或折价补偿，所造成的损失需依过错程度进行赔偿。
《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条沿袭了民法总则的规定。
代他人持有房产，擅自低价处分的行为客观上存在损害他人的可能性，一旦根据在案证据和审理查明的事实能够排除合理怀疑，足以认定存在恶意串通事实，擅自处分者不仅要配合归还房屋、回转登记，还要根据过错程度对造成的损失进行赔偿。代持房产有风险，买房卖房需谨慎！
